Quốc hội chốt các luật về bất động sản có hiệu lực sớm 5 tháng

Luật Đất đai, Luật Nhà, Luật Kinh doanh bất động sản và hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội..

Theo đó, các luật được cho là sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản và hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ điều 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ 1/1/2025.

Quốc hội cho phép, từ 1/8, các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng theo Luật Đất đai 2013, phù hợp quy hoạch, kế hoạch mà chưa được giao, cho thuê thì tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo về thủ tục giao, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024, trong trường hợp dự án đã chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư từ ngày 1/7/2014 đến trước 1/8/2024. Hoặc nhà đầu tư đã nộp hồ sơ trước ngày 1/8/2024 và đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 1/1/2025. Các bước chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đấu thầu. 

Quốc hội cũng bãi bỏ Nghị quyết số 132/2020/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2020 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế từ ngày 1/1/2025.”.

Vì thế, từ 1/8, phương án sử dụng, sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đã được cấp có thẩm quyền duyệt theo nghị định này trước ngày 1/1/2025, thì thực hiện theo phương án đã duyệt.

Báo cáo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội trước khi Quốc hội biểu quyết phản ánh, nhiều ý kiến tán thành sự cần thiết ban hành luật, điều chỉnh hiệu lực của 4 luật, tuy nhiên, băn khoăn việc bảo đảm các điều kiện để có thể thi hành luật.

Có ý kiến đề nghị giữ nguyên hiệu lực của các luật từ ngày 1/1/2025 để thời gian từ nay đến ngày 1/1/2025, các cơ quan tập trung xây dựng các Nghị định, Thông tư một cách kỹ lưỡng, chất lượng và các địa phương được tiếp cận với các Nghị định, Thông tư đó để xây dựng các văn bản hướng dẫn của địa phương.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước ta, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây, đồng thời, có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới. Đồng thời, nhiều quy định trong các luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết. Việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sớm đi vào cuộc sống không chỉ là mong muốn mà còn là yêu cầu đặt ra của Quốc hội khi biểu quyết thông qua các luật này .

Có ý kiến đề nghị quy định một điều cho phép các đối tượng có quyền lựa chọn thời điểm có hiệu lực của các luật. Ý kiến khác cho rằng nếu cho lựa chọn thời điểm có hiệu lực thì sẽ dẫn đến việc áp dụng không đồng bộ.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin báo cáo như sau: Việc cho phép đối tượng lựa chọn thời điểm có hiệu lực sẽ không bảo đảm tính minh bạch, rõ ràng về chính sách của Nhà nước đối với thời điểm thực hiện các nội dung chuyển tiếp; không bảo đảm hiệu lực về không gian được quy định tại Điều 155 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật  và có thể dẫn tới việc tùy tiện trong áp dụng các quy định của Luật theo các thời điểm hiệu lực khác nhau, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân cũng như cơ quan quản lý nhà nước về lựa chọn thời điểm để thực hiện các hồ sơ, thủ tục liên quan.

Liên quan tới quy định chuyển tiếp tại khoản 10 Điều 255, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội có ý kiến cho rằng, quy định này có thể dẫn đến cách hiểu là trong khoảng thời gian từ 1/8 đến 31/12, các trường hợp không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư không qua đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu đến ngày 31/12 mà có văn bản lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư thì được thực hiện giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024. Trường hợp không có văn bản lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư thì phải áp dụng quá trình chọn theo Luật Đất đai số 2024.

Trong khi đó, theo quy định từ ngày 1/8, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, tức là Luật Đất đai 2013 hết hiệu lực từ 1/8. Điều này đặt ra vướng mắc về mặt pháp lý trong khoảng thời gian 5 tháng (từ ngày 1/8 đến ngày 31/12), việc xác định các dự án (gồm dự án nhà ở theo Luật Nhà ở 2023) thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không qia đấu giá, sẽ thực hiện theo Luật Đất đai mới hay cũ.

Có ý kiến cho rằng, trong thời gian từ 1/8 đến 31/12 sẽ không có cơ sở pháp lý để phê duyệt phương án sử dụng đất, xử lý, sắp xếp lại, xử lý nhà, đất. Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận thấy ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội là xác đáng. Chính phủ hôm 28/6 đã báo cáo, đề xuất phương án hoàn thiện dự thảo Luật để bảo đảm không có vướng mắc trong áp dụng pháp luật, đồng thời không gây ra cách hiểu khác nhau. Vì thế các phương án Chính phủ đề xuất này đã được thể hiện trong luật.